목2동 232일대 신속통합기획 확정, 580세대 공급.

서울시는 양천구 목2동 232 일대 재개발사업 후보지의 신속통합기획을 확정했다. 그동안 개발에서 소외되었던 노후주택 밀집지가 주변지역과 소통하는 열린 공유마을로 탈바꿈될 전망이다. 

 

이 지역은 노후한 단독‧다세대주택이 혼재되어 있고, 협소한 도로와 불법 주정차 차량 등으로 인하여 보행 환경이 열악한 주거지로 시급한 정비가 필요한 지역이다. 그간 지역 일부에서 엄지마을 관리형 주거환경개선사업을 추진하였으나, 괄목할 만한 성과를 거두지 못한 상황 속에서 지역 주민들의 개발 염원을 모아 2022년 12월 신속통합기획후보지로 선정되었다. 

• 목2동은 공항대로 및 도시철도 9호선[염창역, 등촌역]이 인접해 차량 및 대중교통 접근성이 우수하고 남측으로는 목동 신시가지가 인접해교육 및 생활환경이 좋다. 용왕산 및 매봉산 등 자연환경과 초·중학교(반경 500m 내 4개교) 교육시설도 자리 잡고 있다.
• 이번 확정된 신속통합기획(안)에 따른 목2동 232일대 후보지는 면적 22,315㎡ 대지에 최고 22층 이하, 약 580세대 규모로 재개발할 계획이며, 이를 실현하기 위해 크게 3가지 기획 원칙을 마련하였다.
  • 첫째, 주변 현황 및 단지 여건에 맞춰 도시계획의 적합성을 고려한 합리적인 토지이용계획 수립하였다. 용도지역을 상향(제2종일반주거지역(7층이하)→제2종일반주거지역) 하되 대상지 북측 인접 주거지역을 고려하여 아파트주동 배치 및 높이계획을 수립하였고 대상지 남측 보행결절점에 공공공지를 설치하여 향후 지역주민을 위한 시설이 설치될 수 있도록 하였다. 아파트 단지의 차량 출입구를 2곳으로 분리하여 교통집중 현상을 완화하고 기존 보차혼용도로의 보차분리를 통한 보행환경 개선 및 도로운영체계(일방통행 → 양방통행)를 변경하여 교통환경을 개선하였다.
  • 둘째, 목동중앙본로 변 생활거점 조성을 위하여 노선상업지역과함께개방감 있는 공간을 확보하면서 도시미관을 고려한 경관 특화계획을 수립하였다. 지역주민들의 생활거점인 목동중앙본로의 기능을 강화할 수 있도록 가로변 상업시설을 배치하고 상업시설과 연계하여 진입광장 및 단지 내 가로 등과 같은 개방감 있는 공간을 계획하였다. 목동중앙본로 가로변에 배치되는 아파트 주동의 경우 가로경관특화를 위하여 저층부에는 플로팅 매스 계획을 통한 상징성을 부여하고고층부에는 돌출형 입면 및 매스 중첩 등 다양한 특화 입면계획을 도입하였다.
  • 마지막으로, 단절된 단지 내외부를 연결하고 주민 휴식공간을제공하기위하여 공공보행통로 및 단지 내 가로를 계획하였다. 보행 편의성 및 개방감 확보, 가로활성화를 위해 건축한계선(3m)을 계획하였으며, 대상지 중앙을 동서로 연결하는 공공보행통로를 조성하여 용왕산근린공원 등산로 방향 보행연속성을 확보하였다. 남저북고형의 지형적 특성을 고려하여 3단의 대지를 조성하고지형 차를 극복하기 위하여 단지 내 가로 및 커뮤니티공간을 확보하였다.
• 대상지 현황

신속통합기획 대상지 도면

• 추진 경위 및 향후 일정
  • 22.12.28  신속통합기획 후보지 선정
  • 23.08 ~ 24.05 신속통합기획 수립 
  • 24.07 신속통합기획(안) 확정, 통보
  • 24.07 ~ 12  정비계획(안) 입안절차 추진 및 정비계획 결정 예정
• 수익성 분석
  • 현재 다세대 주택 : 23년 7월 2층 8평, 매매가 3.0억 원, 전세가 1.6억 원, 실투자금 1.4억 예상.
  • 주변 아파트 시세 : 19년 차 276세대, 32평, 13.7억 원.
  • 분담금 : 건축비 평당 1,000만 원, 기타 비용 포함 분양가 = 1,000 * 32평 / 60% =  5.3억 원
  • 총 매매가 : 실투자금 + 분담금 = 1.4억 + 5.3억 원 = 6.7억 원 
  • 기본 마진 : 주변 아파트 시세 - 총 매매가 = 13.7억 - 6.7억 =7.0억 원 

* 나의 생각 : 간략하게 계산을 해보니 P(프리미엄)가 얼마를 달라고 모르겠으나, 실거래가로 추정해 본 기본 마진은 7.0억 원 정도 수익이 가능할 듯하다. 나쁘지는 않을 듯 하니, 향후 임장을 통해 실제 매매가액 및 시세 차익 확보 가능 여부를 확인해 봐야 할 듯하다. 

목2동 232일대 신속통합기획 확정… 580세대 주택공급.pdf

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