서울시, 3년간 용적률 최대 300% 파격 완화! 우리 동네 소규모 건축 숨통 트인다 (2025년 시행)

안녕하세요, 여러분! 최근 서울시에서 정말 반가운 소식이 들려왔죠? 바로 소규모 건축물의 용적률을 3년간 한시적으로 완화한다는 내용인데요. 침체된 건설 경기를 살리고, 노후된 주거 환경을 개선하기 위한 서울시의 야심 찬 계획입니다. 특히 낡은 연립주택이나 다세대주택에 거주하시는 분들, 혹은 소규모 건축 사업을 계획 중이신 분들에게는 정말 희소식이 아닐 수 없습니다. 오늘은 이 "꽉 막힌 소규모 건축 숨통 트이기" 프로젝트, 즉 용적률 완화 정책의 핵심 내용과 우리에게 미칠 영향, 그리고 어떻게 준비해야 할지 쉽고 자세하게 알아보겠습니다!

잠깐! 용적률이 뭐길래 이렇게 중요할까요?

부동산 뉴스나 정책 발표에서 빠지지 않고 등장하는 단어, 바로 **'용적률(容積率, Floor Area Ratio - FAR)'**입니다. 쉽게 말해, 주어진 대지 면적에 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 비율이에요.

예를 들어, 대지 면적이 100㎡이고 용적률이 200%라면, 그 땅 위에는 건물 각 층의 바닥면적 합계(연면적)를 최대 200㎡까지 지을 수 있다는 뜻입니다. 용적률이 높을수록 더 많은 세대를 짓거나, 각 세대의 면적을 넓힐 수 있어서 사업성이 좋아지죠. 반대로 용적률이 낮으면 건축 가능한 면적이 줄어들어 사업성이 떨어지게 됩니다.

이번 서울시의 조치는 바로 이 용적률을 특정 지역, 특정 조건 하에 높여주겠다는 것이 핵심입니다!

용적률 설명 예시

서울시 용적률 완화, 핵심 내용은? (2025년 5월 19일부터 3년간!)

서울시는 2025년 5월 19일부터 3년간 한시적으로 제2종 및 제3종 일반주거지역의 소규모 건축물에 대한 용적률을 완화할 계획입니다. 마치 막힌 혈관을 시원하게 뚫어주는 것처럼, 소규모 건축 시장에 활력을 불어넣겠다는 의지가 엿보이는데요. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 용적률 상향 조정:
  • 제2종 일반주거지역: 기존 200% → 최대 250%
  • 제3종 일반주거지역: 기존 250% → 최대 300% 이는 법적 상한까지 용적률을 허용하는 파격적인 조치입니다!
• 적용 대상 사업:
  • 「건축법」에 따른 건축허가·신고 대상: 대지나 건축면적 제한은 없지만, 주거용 다가구·공동주택은 1세대당 전용면적 85㎡ 이하, 오피스텔도 1호당 전용면적 85㎡ 이하일 때 적용 가능합니다. (국민주택규모 기준)
  • 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 사업:
    1. 소규모재건축: 부지 1만㎡ 미만
    2. 소규모 재개발: 부지 5천㎡ 미만 (보도자료에는 없지만, 일반적으로 소규모 재개발은 5천㎡ 미만)
    3. 자율주택정비사업: 36세대 미만 (단, 자율주택정비사업은 별도 조건 없이 상한 용적률 적용 예정)
  • 제외 대상: 사업면적이 2만㎡까지 가능한 '가로주택정비사업'은 소규모 건축물 활성화 취지와 맞지 않아 이번 완화 대상에서 제외됩니다.
• 적용 기간: 조례 개정 시행일인 2025년 5월 19일부터 2028년 5월 18일까지 3년간 한시적으로 적용됩니다. 이미 공사 중인 사업장도 설계 변경을 통해 완화된 용적률 적용이 가능할 것으로 보입니다.

용도지역별 용적률 상향 예시

아무나 다 받을 수 있나요? 조건과 기준은?

물론 파격적인 완화인 만큼, 몇 가지 조건과 기준이 따릅니다. 무분별한 개발을 막고, 주변 환경과의 조화를 이루기 위한 최소한의 장치라고 볼 수 있겠죠.

• 주택 규모 제한: 「건축법」상 건축허가/신고 대상의 경우, 주거용 다가구·공동주택 및 오피스텔은 세대당/호실당 전용면적 85㎡ 이하로 계획해야 합니다. 이는 실수요가 많은 중소형 주택 공급을 유도하기 위함입니다.
• 소규모 재건축/재개발 사업계획 수립기준 충족:
  • 인근 지역에 미치는 영향을 고려하여 ▲지형순응형 계획 ▲일조·경관 검토 ▲열린 단지 조성 ▲방재안전 ▲기반시설 정비 등의 내용을 담은 **'사업계획 수립기준'**을 충족해야 법적 상한까지 용적률 완화가 가능합니다.
  • 공급되는 주택 역시 국민주택규모(전용 85㎡) 이하로 해야 합니다.
• 자율주택정비사업: 이 사업은 별도의 사업계획 수립 기준 없이 법적 상한까지 용적률 완화가 가능할 예정이라, 비교적 절차가 간소할 것으로 보입니다.
• 기타 법령과의 중복 적용 시: 국토계획법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화와 중복 적용될 경우, 도시·건축공동위원회가 기반시설 적정성 등을 검토하여 국토계획법 시행령에서 정한 용적률의 120% 한도까지 적용할 수 있습니다.
• 지구단위계획구역: 해당 구역은 기존 계획을 일괄 재정비 후 용적률 완화가 적용되며, 제2·3종일반주거지역 허용 용적률에서 50%를 추가로 적용할 수 있도록 할 계획입니다.

서울시의 추가 지원! "사업성 분석도 무료로 해드려요"

서울시는 단순히 규제만 푸는 것이 아니라, 실제 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 적극적인 지원책도 마련했습니다. 바로 **'소규모 재건축사업 사업성 분석 무료 지원'**인데요.

• 지원 대상:
  • 부지면적 1만㎡ 미만
  • 200세대 미만
  • 노후·불량건축물 60% 이상인 단지
• 신청 조건: 토지등소유자 10% 이상 동의
• 신청 기간: (예시) 2025년 6월 2일 ~ 6월 30일 (보도자료 기준, 실제 시행 시 공고 확인 필요)
• 신청 방법: 관할 구청(소규모재건축 담당 부서)에 접수
• 지원 내용: 법적상한용적률 계획, 용도지역 상향 가능 여부 등을 종합 검토해 최적의 건축계획(안) 제시, 사업 전후 자산가치 평가, 추정 분담금 산출 등

이는 주민들이 사업 초기 단계에서 객관적인 정보를 바탕으로 합리적인 의사결정을 내리고, 신속하게 사업을 추진하는 데 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.

그렇다면, 우리에게 미치는 영향과 대응 방안은? (구독자 시점)

이번 서울시의 조치는 다양한 이해관계자들에게 영향을 미칠 텐데요. 각 입장에서 어떤 점을 주목하고, 어떻게 대응하면 좋을지 살펴봅시다.

• 노후 연립·다세대 주택 소유주:
  • 기회: 드디어 우리 집도 재건축의 길이 열릴 수 있습니다! 용적률 상향으로 사업성이 개선되어 이전에는 엄두도 못 냈던 재건축 논의가 활발해질 수 있습니다. 특히 전용 85㎡ 이하 소형 평형 위주로 구성된다면 분양도 비교적 수월할 수 있습니다.
  • 대응 방안:
    1. 우리 집이 제2종 또는 제3종 일반주거지역에 해당하는지, 노후도 등 기본 요건을 충족하는지 확인해 보세요. (서울시 부동산정보광장, 토지이용계획확인원 등 활용)
    2. 주변 비슷한 조건의 주택 소유주들과 의견을 모아 소규모재건축 또는 자율주택정비사업 추진을 검토해 볼 수 있습니다.
    3. 서울시의 사업성 분석 무료 지원 대상에 해당한다면 적극적으로 신청해보세요.
• 소규모 건설사 또는 예비 건축주:
  • 기회: 막혔던 사업의 숨통이 트이는 기회입니다. 용적률 증가로 동일 대지에서 더 많은 세대 공급이 가능해져 수익성 개선을 기대할 수 있습니다. 특히 85㎡ 이하 주택은 최근 1~2인 가구 증가와 맞물려 수요가 꾸준한 편입니다.
  • 대응 방안:
    1. 변경된 용적률 기준에 맞춰 사업 계획을 재검토하고, 최적의 사업 모델을 구상해보세요.
    2. '사업계획 수립기준' 등 서울시의 가이드라인을 꼼꼼히 숙지하여 인허가 과정을 대비해야 합니다.
    3. 서울시 및 각 구청에서 발표하는 세부 운영기준 및 설명회 등에 주목하세요.
• 서울시에 내 집 마련을 꿈꾸는 예비 구매자:
  • 기대: 향후 3~5년 뒤, 서울 도심 내에 신축 중소형 주택 공급이 다소 늘어날 수 있습니다. 이는 주택 시장 안정에 긍정적인 영향을 줄 수 있으며, 선택의 폭도 넓어질 수 있습니다.
  • 대응 방안:
    1. 당장 시장에 매물이 쏟아지는 것은 아니므로 장기적인 관점에서 시장 변화를 주시하세요.
    2. 새로 공급되는 주택들이 어떤 입지에, 어떤 형태로 나오는지 관심을 가지고 지켜보는 것이 좋습니다. 다만, 소규모 단지가 많으므로 대단지 아파트와는 다른 특성을 이해해야 합니다.

💡결론: 침체된 시장에 활력을, 노후 주거지에 희망을!

서울시의 이번 소규모 건축물 용적률 한시적 완화 조치는 분명 침체된 건설 경기에 단비를 뿌리고, 열악한 주거 환경 개선에 속도를 낼 수 있는 중요한 전환점이 될 것입니다. 물론 3년이라는 한시적인 기간과 몇 가지 조건들이 있지만, 그동안 사업성 부족으로 지지부진했던 많은 소규모 정비사업에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다.

2025년 5월 19일 시행 예정인 만큼, 지금부터 관련 정보를 꼼꼼히 확인하고 준비하는 자세가 필요합니다. 특히 서울시 및 각 구청의 누리집을 통해 발표될 세부 운영기준과 설명회 일정 등을 놓치지 마세요! 이번 정책이 서울의 주택 공급 확대와 도시 환경 개선이라는 두 마리 토끼를 모두 잡는 성공적인 사례가 되기를 바라며, 오늘의 포스팅을 마칩니다.

* 나의 생각 : 서울시에서 어떻게든 장래의 아파트 공급 부족 사태를 막기위해 노력하고 있으나, 쉽지 않은 만큼, 소규모 주택이라도 빨리 건설될 수 있도록, 지원 정책을 강화하고 있는 듯하다. 정부정책을 잘 이용하여 현명한 투자를 할 수 있길 바란다. 

꽉 막힌 소규모 건축 숨통… 서울시, 3년간 용적률 최고 300％ 완화.pdf

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