공동주택 공시가격 3.65% 상승, 내 집의 가치는? 부동산 시장 분석

국토교통부는 25년 1월 1일 기준으로 조사 및 산정한 공동주택의 공시가격 안에 대해 소유자 열람 및 의견 청취를 진행한다고 발표하였습니다. 주택 가격이 얼마나 상승하였는지, 자세히 드려다 보시죠.

🔎 공동주택 공시가격이란?

공동주택 공시가격은 정부가 매년 산정·발표하는 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)의 가격으로, 부동산 세금(재산세, 종합부동산세)과 건강보험료 산정 등의 기준이 됩니다. 2025년 공시가격은 작년 대비 전국 평균 3.65% 상승했으며, 특히 서울은 7.86% 상승하며 가장 큰 폭으로 올랐습니다.

올해 공시가격이 상승한 이유는 시세반영률 69% 유지, 부동산 시장 회복세, 공급 부족 등의 요인이 복합적으로 작용했기 때문입니다. 그럼, 지역별 변동률과 부동산 시장에 미치는 영향, 그리고 현명한 대응 전략을 살펴보겠습니다.

🔎 지역별 공동주택 공시가격 변동률

1️⃣ 2025년 전국 평균 공시가격 변동률

• 전국 평균: 3.65% 상승 (2024년 1.52% 대비 큰 폭 상승)
• 2022년(-18.63%) 이후 반등세 지속
• 최근 10년간 변동률

연도	2025	2024	2023	2022	2021
변동률(%)	3.65	1.52	-18.63	17.20	19.05

• 주요 원인
  • 2023년 큰 하락(-18.63%) 이후 반등
  • 주택 수요 회복과 공급 부족
  • 정부의 시세 반영률(69%) 유지

2025년 지역별 공동주택 공시가격 변동률 현황

2️⃣ 지역별 공시가격 변동률 TOP 5 & BOTTOM 5

🏆 상승 상위 5개 지역

1. 서울: 📈 7.86% 상승 – 강남권, 마용성(마포·용산·성동) 상승 주도
2. 경기: 📈 3.16% 상승 – 수도권 수요 증가
3. 인천: 📈 2.51% 상승 – GTX·신도시 개발 영향
4. 전북: 📈 2.24% 상승 – 정주여건 개선 효과
5. 울산: 📈 1.07% 상승 – 신산업단지 개발

📉 하락 하위 5개 지역

1. 세종: 📉 -3.28% 하락 – 공급 증가, 수요 둔화
2. 대구: 📉 -2.90% 하락 – 미분양 증가
3. 광주: 📉 -2.06% 하락 – 경기 침체
4. 부산: 📉 -1.66% 하락 – 일부 지역 수요 감소
5. 경북: 📉 -1.40% 하락 – 지방 경기 둔화

3️⃣ 공동주택 공시가격 중윗값 변화

• 전국 1.71억 원 (전년 대비 300만 원 상승)
• 서울 3.74억 원 > 세종 2.81억 원 > 경기 2.27억 원 순
• 전남·충남·충북 등 지방은 1억 원 이하

25년 공동주택 공시가격(안)은 25년 3월 14일부터 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)와 해당 공동주택이 소재한 시, 군, 구청 민원실에서 열람할 수 있다.

부동산공시가격 알리미

📢 공시가격 상승, 어떻게 대응해야 할까?

📌 1. 보유세(재산세·종합부동산세) 영향 체크!

• 공시가격 상승은 곧 보유세 부담 증가를 의미
• 다주택자는 세 부담 분석 후 절세 전략 필요
• 공시가격 9억 원 이상: 종부세 대상 여부 확인 필수!

📌 2. 건강보험료 인상 가능성 고려!

• 지역가입자의 경우 건강보험료 상승 가능성 있음
• 예상 부담 증가 시 소득 조절 전략 필요

📌 3. 실거주자라면 주택 가치 상승으로 긍정적!

• 서울·경기 등 수도권 상승세 지속 예상
• 전세·매매 시장 변화도 함께 체크

📌 4. 매수·매도 타이밍 분석 필수!

• 서울·경기 상승세: 매도 시점 고려
• 지방 하락세: 실거주 목적이라면 기회로 활용

* 나의 생각 :  공시가격의 상승은 실거래 집값 상승도 동반된다는 것을 의미한다. 한해 경제 성장률(2.0%) 및 물가 상승률(2.3%) 이내에서 집값이 상승하면 어느 정도 부담이 덜 할 텐데, 2025년 공시가격 상승률이 너무 높다. 이래서 집을 살 수 있을까?

250314(조간) 25년 공동주택 공시가격(안) 열람(부동산평가과).pdf

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