서울시 서대문구 천연동 89-16번지 모아주택 506세대 공급

서울시는 12월 19일(목) 열린 제20차 소규모주택정비 통합심의소위원회에서 ‘서대문구 천연동 89-16 일대 모아타운 관리계획(안)’ 외 2건에 대한 통합심의를 통과시켰다고 밝혔습니다. 이중 서대문 천연동 지역에 대해 사업 개요 및 사업성 분석을 해보겠습니다. 

□ 사업 개요

•  위치 : 서대문구 천연동 89-16번지 일대(면적 27,287㎡)
• 대상지 현황 : 노후 단독주택이 밀집해 있고, 도로가 협소하여 주거환경이 열악한 지역으로, 모아타운관리계획(안)이 위원회 심의를 통과하여 향후 모아주택 1개소가 추진될 예정이다. 대상지는 노후건축물 비율이 87.4%, 반지하 주택 비율이 45.8% 에이르는 저층 주거밀집지역으로, 도로 협소 및 주차공간 부족 등으로 주거환경이 열악한 지역으로 2022년 모아타운 대상지로 선정되어, 주민설명회, 市전문가 사전자문, 주민공람 절차를 거쳐 심의에 상정되었다.
• 향후 세대수 : 352세대에서 154세대 늘어난 총 506세대(임대125세대 포함)의 주택 공급이 추진될 예정이다.
• 모아타운 관리계획 수립(안) 내용은
  • 사업추진구역의 용도지역상향[제2종(7층이하)→제3종 일반주거지역]
  • 정비기반시설(도로) 및공동이용시설 확충
  • 모아주택 개발규모에 따른 교통량 및 인접 주거지역의 비상차량통행을 고려하여 독립문로 6길을 확폭(4m→10m)하여 차량 양방통행이 가능하도록 개선하고, 도로 기능을 유지하면서도 지하 주차공간을 확보될 수 있도록 입체결정도로(8m)를 계획하였다. 
  • 경사지에 위치한 대상지의 현황을 고려하여 주변 건축물 스카이라인과 조화로운 건축물 높이 기준을 설정하였고, 가로변은 저층부 가로활성화 시설 및 연도형 주동 배치로 가로경관 및 보행환경 향상을 위한 디자인 가이드라인을 수립하였다.
  • 특히, 해당 대상지는 모아타운 대상지 내 사도(私道)를 기획부동산이 매수해 다수인에게 지분 거래로 일괄 매각(일명 '지분 쪼개기')하는 등 개발이익을 노린 투기 행위가 발견된 지역으로, 해당필지는 전체 모아타운 관리지역에서 제외되었다.

□ 사업 수익성 분석

해당 지역은 서대문구이지만 강북에서 가장 비싼 지역 중 하나인 종로구 경희궁 자이와 인접하고 있어, 입지는 굉장히 좋은 곳으로 판단됩니다. 하지만 일반 분양 가능한 세대수가 작아서 수익성이 날지는 의문이다. 수익성이 나기 위해서는 일반 분양가를 평당 7천만 원 이상 높이고 조합원 분담금도 증가시켜야 할 것으로 판단된다. 

서대문구 천연동 위치

사업성을 분석해 보면 조합원 분담금이 1인당 5.68억 원이 되어도 수익이 나질 않았는다. 투자자들은 이 부분에 대해 면밀히 살피고 투자를 고려해야 할 듯합니다. 수익성 너무 나지 않는 지역인 듯 합니다. 

* 나의 생각 : 최근 서울지역의 수십 지역을 분석해 봤지만, 이처럼 수익성이 나오지 않는 지역은 처음인 듯하다. 일반 분양 세대수를 증가 + 일반 분양가 최대한 평당 1.0억 원 이상 + 조합원 분담금도 1인당 5억 이상을 해도 잘 나오지 않는다. 사업의 성공을 위해선 서울시에서 많은 지원이 필요할 듯하다. 

서울시, 모아타운 3곳 통합심의 통과… 총 3,447세대 공급.pdf

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