서울시 토지거래허가구역 재지정 및 확대! 강남 3구·용산구 아파트 2,200여 곳 영향받는다.

안녕하세요, 오늘은 서울시가 최근 발표한 토지거래허가구역 재지정 및 확대에 관한 소식을 전해드리려고 합니다. 이번 조치는 단기적으로는 강남 3구와 용산구 일대 아파트, 중장기적으로 서울 및 수도권에 영향을 미칠 예정이니, 해당 지역 부동산을 보유하신 분이나 관심 있으신 분들은 꼭 확인해 보세요!

🔥 왜 장난해인지? 

눈을 의심하지 마세요. 여러분이 알고 계시는 부분이 맞습니다. 서울시에선 25년 1월부터 토지거래허가구역(이하, 토허제라 부름) 해제에 군불을 때더니, 2월 해 해제하고 정확히 1달 하고 7일 만에 구역 재지정 + 확대를 하는 정말 엄청난 장난을 저지르고 말았습니다. 혹시, 서울시 관계자의 집을 잠시 팔거나 사기 위해서 잠깐 해제한 것은 아니겠죠?

서울시 보도자료 이력

🔍 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 시장 안정화를 위해 특정 지역 내 부동산 거래 시 관할 구청장의 사전 허가를 받도록 지정한 구역을 말합니다. 이 구역에서는 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 반드시 허가를 받아야 하며, 허가받은 용도대로만 부동산을 이용해야 하는 제한이 따릅니다.

25년 3월 19일, 서울시 토지거래허가구역 신규 지정 위치

🔍 이번 토지거래허가구역 확대 지정, 무엇이 달라지나?

📌 지정 범위와 규모

• 서울시는 2025년 3월 19일, 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 일대 아파트 약 2,200여 곳(총 110.65㎢)을 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 발표했습니다.
• 이 지역들은 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 토지거래허가구역으로 지정됩니다.
• 이번 확대로 서울시 내 토지거래허가구역은 총 163.96㎢로, 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 약 27%에 달하게 되었습니다. 기존에 지정되어 있던 강남·서초구 자연녹지지역(26.69㎢)과 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동, 성동구 성수동 등 주요 재건축‧재개발 단지(4.58㎢), 모아타운 및 인근지역 도로(11.89㎢)를 포함한 수치입니다.

📌 허가 대상 면적

이번 토지거래허가구역에서는 다음과 같은 면적 기준이 적용됩니다:

• 주거지역: 60㎡ 초과 토지
• 상업지역: 150㎡ 초과 토지

이는 「부동산거래신고법」 시행령 제9조에 명시된 기준면적(도시지역 중 주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡ 초과)의 10% 수준으로 하향 조정된 것입니다. 이렇게 기준을 강화함으로써 더 많은 거래가 허가 대상에 포함되게 되었습니다.

🔍 토지거래허가구역 지정, 왜 확대했을까?

서울시에 따르면 지난 2월 토지거래허가구역 해제 이후, 해제 지역과 한강변 지역을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열 양상 조짐이 감지되었습니다. 시는 이를 비정상적 이상 조짐으로 판단하고, 해제된 지역의 거래량 증가와 가격 상승이 투기적 거래로 이어질 가능성이 높아질 수 있다고 보았습니다. 이에 시장 안정화를 위한 특단의 조치로, 과열 양상이 우려되는 지역에 대해 토지거래허가구역 확대 지정을 단행하게 된 것입니다.

이번 조치는 단기적 거래 과열을 완화하고 실수요자 중심의 시장을 조성하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "투기적 거래가 시장을 왜곡할 가능성이 크기 때문에 부동산시장 안정과 실수요자 보호를 위해 시장 교란 행위와 주택시장 불안요소를 사전에 차단하기 위함"이라고 지정 배경을 설명했습니다.

서울 자치구별 주간 매매가격 변동률 추이

🔍 토지거래허가구역 내에서 부동산 거래 시 주의사항

📌 허가 절차 및 제한사항

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 이 허가 없이 토지거래계약을 체결할 경우, 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

특히 주목할 점은, 주거용 토지는 허가 후 2년간 실거주용으로만 이용해야 하며, 해당 기간 동안 매매나 임대가 금지된다는 것입니다. 이는 투기 목적의 거래를 효과적으로 차단하기 위한 조치입니다.

📌위반 시 처벌 사항

토지거래허가구역 내에서 규정을 위반할 경우 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다:

• 토지거래 허가 없이 계약체결 시: 2년 이하의 징역, 토지가격 30% 이하의 벌금
• 이행강제금:
  • 미이용·방치 시: 취득가액의 10%
  • 타인 임대 시: 취득가액의 7%
  • 무단 이용 목적 변경 시: 취득가액의 5%

🔍서울시의 모니터링 및 감시 계획

서울시는 토지거래허가를 받아 취득한 아파트를 허가 당시 이용 목적과 다르게 사용하는지 여부를 집중적으로 점검할 계획입니다. 매수자는 토지거래계약허가를 받은 후 일정 기간 허가 목적대로 이용해야 할 의무가 있으며, 서울시는 정기조사(매년 5월~7월) 및 수시조사를 통해 위반 여부를 확인할 예정입니다.

이용 의무 기간은 용도에 따라 다음과 같이 설정됩니다:

• 자기 거주용: 2년
• 자기 경영용: 2년
• 사업용: 4년

서울시는 부동산 시장 동향을 면밀히 모니터링하며, 시장 상황에 따라 추가적인 조치가 필요할 경우 적절한 대응 방안을 검토할 예정입니다. 또한, 실수요자가 안정적으로 주택을 거래할 수 있도록 시장 안정화 대책도 지속적으로 마련할 계획이라고 밝혔습니다.

📝 시사점

• 투자 환경 변화: 강남 3구와 용산구는 서울에서 가장 인기 있는 투자 지역으로, 이번 토지거래허가구역 확대는 해당 지역의 단기 투자 환경을 크게 변화시킬 것으로 예상됩니다.
• 실수요자 중심 시장 형성: 2년간 실거주 의무와 매매·임대 금지 조치는 투기 세력보다 실제 거주 목적의 구매자들에게 유리한 환경을 조성할 것입니다.
• 가격 안정화 가능성: 단기적으로는 거래량 감소와 함께 가격 상승세가 둔화될 가능성이 높습니다. 투기 수요가 줄어들면서 실제 가치에 기반한 가격 형성이 이루어질 수 있습니다.

📢 대응방안

• 실수요자: 실제 거주 목적이라면 오히려 경쟁이 줄어드는 기회가 될 수 있습니다. 허가 절차를 미리 숙지하고, 구청 담당부서와 상담을 통해 원활한 거래를 준비하세요.
• 투자자: 단기 투자보다는 장기적 관점에서 접근해야 합니다. 2년 이상의 보유 및 실거주 계획이 없다면, 다른 지역으로 투자 포트폴리오를 다변화하는 것을 고려해 볼 만합니다.
• 주택 소유자: 현재 매도를 고려 중이라면, 규제로 인한 거래량 감소 가능성을 염두에 두고 적절한 매도 시점과 가격 전략을 재검토할 필요가 있습니다.

* 나의 생각 : 한 달 전엔 강남 3구와 용산에 부동산 가격은 안정적이라고 하더니, 한 달 후에는 비정상적으로 투기 자금이 들어오고 있다고 하니, 한 달 앞도 내도 보지 못하는 서울시와 국토부? 제발 정신 차리세요 ~~~

(자료제공) 서울시, 강남 3구, 용산구 일대 토지거래허가구역 확대 지정.pdf

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