강북의 변화를 이끌 월계 2지구, 그 뜨거운 미래를 파헤쳐 보다!

지난 11월 14일, 서울시는 ‘강북전성시대’의 핵심 과제로 꼽히는 월계 2 지구, 일명 미. 미. 삼(미성, 미륭, 삼호아파트) 개발 계획을 최종 확정하고 본격적인 실행에 돌입한다고 발표했습니다. 이번 계획은 강북 지역의 균형발전과 주거, 상업, 공공기능의 혁신을 목표로 설계되어 강남에 집중된 서울의 기능을 강북으로 확대하는 신호탄이 될 것으로 기대를 모으고 있습니다. 이와 관련해 강북 지역 주민뿐 아니라 도시계획 및 부동산 업계에서도 큰 관심이 쏠리고 있습니다.

 

강북전성시대란?

‘강북전성시대’는 서울시가 발표한 강북 지역 균형발전 프로젝트입니다. 서울은 그간 강남권에 경제, 문화, 교육, 교통 등이 집중되어 지역 간 격차가 커졌습니다. 이에 서울시는 강북을 도시 재생과 개발의 중심지로 전환하기 위해 다각적인 개발 정책을 수립했고, 그 첫 번째 주요 프로젝트로 월계 2 지구를 선정했습니다.

월계2지구, 무엇이 달라지나?

월계 2 지구는 재건축이 추진되면 현재 5,000여 세대로 구성 된 아파트 단지가 6,700세대의 주거복합단지로의 전환입니다. 다음은 주요 변화 사항입니다.

• 첫째, 광운대 역세권 물류 부지와 기반시설을 연결하는 데 중점을뒀다. 월계 2 지구는 서측은 1호선 철도, 동측은 동부간선도로 및 중랑천으로 단절돼 마치 고립된 섬과 같은 형태였다. 광운대 물류부지개발사업에서 철도와 동부간선도로(중랑천)를 횡단하는 도로 인프라를 신설, 확장함에 따라 이번 개발계획에도 이를 연계한다는 내용을 담았다. 동서 간 도로를 확폭하고 순환 도로체계를 신설함으로써 지역 간단절을 극복하고 접근성을 개선하고자 했다.
• 두 번째로 광운대역 일대 여건 변화와 새롭게 개선될 위상을고려해,복합용지를 구획하여 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역을 상향, 상업기능을 강화하면서 용도지역 상향에 따른 공공기여는 도로체계 등을 개선하는 데 활용한다는 계획이다.
• 세 번째로 단지 내부에 상업문화 가로, 생활공유 가로, 단지연결가로, 워터프론트 가로 등을 설정하는 등 색다른 가로별 특성을 부여했다. 개방된 도시공간구조인 가로중심의 도시형 주거단지를 실현하기 위해서다.
• 마지막으로 수변 친화적 주거디자인으로 특화시켜 중랑천을대표하는 창의적 수변 경관 형성을 유도하면서, 제3종주거지역은 120m, 준주거지역은 170m 수준으로 높이를 설정하였다. 시는 광운대역물류부지 개발과 중랑천 등 주변 환경을 고려하여 조화로운 경관을 형성할 수 있도록 한다는 계획이다.

월계 2지구 위치도

월계 2지구 개발 후 조감도

월계 2 지구 사업성

기존 5,000세대에서 신규 세대수는 6,700세대 건축을 고려한다면 임대 세대수와 기반 시설 분담금, 그리고 재건축 초과수익 환수제 등의 조건에 따라 수익성은 바뀔 듯 하지만, 다른 지역 대비 수익성은 좋아 보이지 않는다. 

* 나의 생각 : 월계 2 지구는 용적률을 350% 이상으로 상향 및 임대 세대수 감소, 기반 시설 분담금  감소 등을 해야지만 수익성이 나올 듯하다. 투자자들은 이 부분을 잘 모니터링해야 할 듯하다. 소문난 잔치에 먹을 것이 없을 수 있다.

(석간) 강북전성시대 밎춰 주거단지 대개조 첫 조각…월계2지구(미성·미륭·삼호) 개발계획 확정.pdf

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