낡은 공장지대, 서울시 준공업지역 개발 탄력, 용적률 400%!

2024년 11월 8일, 서울시는 준공업지역 개발에 대한 새로운 계획을 발표했습니다. 이번 발표는 도시 재생과 경제 활성화를 목표로 하며, 많은 관심을 받고 있습니다. 이번 글에서는 준공업지역 개발 계획의 주요 내용과 그 의미를 자세히 살펴보겠습니다.

준공업지역 개발의 배경

서울시는 오랜 기간 동안 준공업지역의 노후화와 비효율적인 토지 이용 문제를 해결하기 위해 다양한 노력을 기울여왔습니다. 준공업지역은 주로 1960~1970년대에 형성된 지역으로, 현재는 노후화된 건축물과 비효율적인 토지 이용으로 인해 도시 발전에 걸림돌이 되고 있습니다. 이번 개발 계획은 이러한 문제를 해결하고, 준공업지역을 현대적인 복합 공간으로 탈바꿈시키기 위한 중요한 조치입니다. 서울시의 준공업 지역은 영등포구, 구로구, 금천구 등 서울 서남권에 위치함을 보여 주고 있습니다. 

서울시 준공업 지역 위치 @ 토지이음

주요 내용

서울시는 이번 개발 계획을 통해 제조업 중심 공간에서 직.주.락이 어우러진 '미래첨단산업 공간'으로 준공업지업을 변화시키는 게 목표이며 주요 내용을 살펴보겠습니다. 

• 첫째, 정비유형 재구조화 및 복합 개발 확대 허용
  • 기존 전략재생형과 산업재생형은 ‘산업복합형’으로 합치고, 주거재생형은 ‘주거복합형’으로 개편했다. 산업단지별 관리계획 등에 따라 별도로 관리 하는 ‘산업단지재생형’은 삭제했다. 
  • 아울러 면적에 관계없이 사업 주체가 개발방식을 자유롭게 선택할 수 있도록 한다. 기존에는 공장비율 10% 이상 부지에 공동주택을 지을 때는 1만㎡ 이상은 산업부지와 공동주택부지를 엄격히 분리하는 부지 분할방식으로, 3천㎡ 이상 1만㎡ 미만 부지는 산업 식으로만 개발이 가능했다.

정비 유형 단순화

 

개발 방식 자유도 확대

• 둘째, 준공업지역 활성화를 위한 용적률 상향 및 체계 개편
  • 준공업지역 내 공동주택 건립을 위한 지구단위계획(부지 3천㎡ 이상 대상) 수립시 최대 용적률을 현행 250% 이하에서 400%까지 높이는 등 규제를 대폭 풀어 사업성을 개선한다. 상한 용적률 인센티브 150%는 기존 공공시설 기부채납은 물론 공공임대주택 공급, 건축법 등 다른 법령에 따른 용적률 완화 항목까지 적용가능하도록 다양화한다.
  • 기준허용용적률도현행 210%, 230%에서230%, 250%로 각각 20% p씩 상향조정한다. 상향조정한 허용용적률 20% p는 공공보행통로, 열린 단지등‘개발사업형(공동주택건립형) 지구단위계획수립기준’에서 정한 항목을 적용한다.

준공업 지역 용적률 체계 완화

• 셋째, 토지이용 현황 및 계획을 고려한 용도지역 조정
  • 산업기반확보 등을 위해 준공업지역유지를 원칙으로 하되 토지 이용현황과 계획을 고려, 주민불편최소화범위 내에서 유연하게 용 도지역을 조정운용한다. 대상지는 중심지기능고도화를 위해 업무 등 고밀개발이 필요한 지역과 이미주거화 돼 산업기능을 상실한 지역으로 구체적인 개발계획수립 등지 구단위계획수립을 병행토록 하였다.
  • (상업지역) 도심 및 광역 중심 지역 내 간선도로 또는 상업지역 연접지로 부지면적 5천㎡ 이상의 정형화된 토지를 일자리 창출 등 서울시 공간정책에 반영한 업무(오피스텔 제외), 상업, 연구시설 등으로 개발할 경우 일반 상업지역으로 조정이 가능하다.
  • (주거지역) 이미 주거화 된 광범위한 공동주택 단지 밀집지역 등 산업기 능상실지역은 주거지역으로 조정이 가능하되, 이때 용도지역은 제3종일반 주거지역으로 일괄 조정한다. 다만 역세권에 해당하는 지역은 구체적인 개 발계획 수립을 전제로 준주거지역으로도 조정할 수 있다.

* 나의 생각 : 서울시의 노후 지역의 개발은 이해하는데, 이거 용적률을 그렇게 풀어주다간 조만간 건물이 하늘에 닿을 수도 있을 듯하다. 꼭 높은 건물이 있어야 좋을 지는 고민을 해봐야 할 듯 하다. 넓고 쾌적한 환경은 어떻게 조성할 지도 좀 더 고민을 해봐야 할 듯 하다. 투자자 분들은 준공업 지역 물건도 유심이 보시길 바랍니다. 

용적률 400% · 복합개발 허용… 준공업지역 개발 탄력 받는다.pdf

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