서울시, 구로/강서/강북구 5곳 모아타운 선정! 주택난 해소, 지역활성화 기대

서울시는 2024년 11월 15일, 구로구, 강서구, 강북구를 포함한 5개 지역을 모아타운 신규 대상지로 선정했습니다. 이번 발표는 노후 저층 주거지의 정비와 지역 활성화를 목표로 한 모아타운 사업의 확대를 의미합니다. 이 글에서는 모아타운의 개념부터 이번 신규 대상지의 사업성과 투자 기회까지 살펴보겠습니다.

모아타운이란?

모아타운은 서울시가 추진하는 도시 재생 사업의 일환으로, 대규모로 진행되는 재개발/재건축 사업이 속도가 느리고 이슈가 많아서 소규모 단위로 노후화된 주거 지역을 현대적인 복합 공간으로 탈바꿈시키기 위한 프로젝트입니다. 이 사업은 주거, 상업, 문화, 공공시설이 융합된 복합 공간을 조성하여 주민들에게 쾌적한 생활 환경을 제공하는 것을 목표로 합니다. 모아타운은 주거 환경 개선뿐만 아니라 지역 경제 활성화와 사회적 통합을 도모하는 중요한 역할을 합니다.

선정된 모아타운 대상지

2024년 11월 15일, 서울시는 공모 신청한 총 21곳 중 구로구, 강서구, 강북구 등 총 5곳을 모아타운 대상지로 선정했습니다. 이번에 선정된 대상지는 구로구 개봉동, 강서구 화곡본동, 강북구 수유동 2곳, 강북구 번동 등입니다. 이들 지역은 노후화된 주거지와 비효율적인 토지 이용 문제를 해결하기 위해 모아타운 사업이 추진됩니다.

선정된 모아타운 대상지의 사업개요 및 사업성

서울시는 이번 모아타운 사업을 통해 노후화된 주거지를 현대적인 복합 공간으로 재개발할 예정입니다. 각 대상지의 사업개요는 다음과 같습니다.

• 구로구 개봉동: 노후 주택 비율이 약 74%로, 주거 환경 개선이 시급한 지역입니다. 이 지역은 고질적인 주차난과 불편한 생활 인프라 문제를 해결하기 위해 모아타운 사업이 추진됩니다.

구로구 개봉동 20번지 일대

• 강서구 화곡본동: 노후 주택 비율이 약 73%로, 주거 환경 개선이 필요한 지역입니다. 이 지역은 주차난과 침수 피해 우려 등으로 주민들이 오랜 기간 불편을 겪어왔습니다.

강서구 화곡본동 98-88 번지 일대

• 강북구 수유동 2곳: 노후 주택 비율이 각각 74%, 77%로, 주거 환경 개선이 시급한 지역입니다. 이 지역은 주차난과 불편한 생활 인프라 문제를 해결하기 위해 모아타운 사업이 추진됩니다.

강북구 수유동 141 번지 일대

강북구 수유동 31-10 번지 일대

• 강북구 번동: 노후 주택 비율이 약 81%로, 주거 환경 개선이 필요한 지역입니다. 이 지역은 주거 환경이 열악하여 주민들이 오랜 기간 불편을 겪어왔습니다.

강북구 번동 469 번지 일대

대상지 사업성 분석

선정된 구로구, 강서구, 강북구 등 총 5곳에 대해 간략히 사업성을 분석해 봤습니다. 분석 결과, XXX 이 사업성 및 입지가 가장 좋아 보입니다. 

• 구로구 개봉동: 34평 기준, 총 1,336세대 분양 가능으로 예상되며 예상 수익률은 194% 예상됩니다. 

• 강서구 화곡본동: 34평 기준, 총 1,187세대 분양 가능으로 추정되며 예상 수익률은 198% 예상됨. 지하철 5호선 화곡역이 도보 10분 거리이고 마곡 일자리 접근도 용이하여 모아타운 5곳 중 가장 입지가 좋은 듯 함. 

• 강북구 수유동 2곳:
  • 강북구 수유동 141 일대 - 34평 기준, 총 1,645세대 분양 가능하고 예상 수익률은 168%로 추정됨.
  • 강북구 수유동 31-10 일대 - 34평 기준, 총 1,469세대 분양 가능하고 예상 수익률은 159%로 추정됨. 

• 강북구 번동: 34평 기준, 총 2,216세대 분양 가능하고 예상 수익률은 158%로 추정됨. 

* 나의 생각 : 소규모 모아타운이라고는 하지만, 모두 1,000세대가 넘을 듯 하며, 한강 이남 쪽의 모아타운의 수익성이 더 좋을 것으로 판단된다. 이는 기존 세대수가 조금 더 적어서 그런 것으로 판단된다. 여하튼, 모아타운 투자는 대규모인 재개발, 재건축 보다 더 위험성이 있으니, 잘 살펴보고 투자를 해야 할 듯 합니다. 

(석간) 서울시, 구로·강서·강북구 총 5곳 모아타운 대상지 선정.pdf

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