미래도시펀드 12조원 조성! 정비사업 금융 패러다임이 바뀐다

안녕하세요, 오늘은 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 본격적으로 착수하는 '미래도시펀드' 조성에 대해 자세히 알아보려고 합니다. 이 펀드는 총 12조 원 규모로, 노후계획도시 정비사업에 큰 변화를 가져올 것으로 예상됩니다. 그럼 함께 살펴볼까요?

🔍 미래도시펀드란 무엇인가?

미래도시펀드는 노후계획도시 정비사업의 원활한 자금조달을 위해 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 주도하여 조성하는 정책펀드입니다. 기존에는 정비사업에 필요한 각종 비용을 주민들이 직접 금융기관과 협의하여 조달해야 했습니다. 특히 공사 착공 이전에는 금융권 이용이 어려워 유관업체의 대여금 등에 의존해야 했고, 이 과정에서 리스크 프리미엄이 반영되어 사업수지가 악화되는 문제가 있었죠.

이런 문제를 해결하기 위해 정부는 노후계획도시 정비사업 전체 단계에서 필요한 비용을 지원하는 미래도시펀드를 조성하기로 했습니다. 이 정책펀드는 민간과 공공이 함께 참여하여 정비사업의 금융 패러다임을 전환시킬 것으로 기대됩니다.

🔍 미래도시펀드의 필요성과 의의

노후계획도시 정비사업은 장기간에 걸쳐 진행되며 많은 자금이 투입되어야 합니다. 그동안은 초기 단계에서 금융권 이용이 어려워 고금리의 자금을 조달해야 했고, 시공사 등이 사업의 불확실성을 감당해야 했습니다. 미래도시펀드는 이러한 어려움을 해소하고 안정적인 자금조달을 가능하게 함으로써 정비사업의 성공적인 추진을 지원합니다. 

특히 1기 신도시와 같은 노후계획도시들이 본격적인 정비 시기에 접어들면서, 체계적이고 안정적인 자금 지원 체계가 필요한 시점입니다. 미래도시펀드는 이러한 시대적 요구에 부응하는 정책 수단이라고 볼 수 있습니다.

🔍 미래도시펀드의 구조와 운영 방식

📌 대출형 펀드 구조

미래도시펀드는 모(母)·자(子) 구조를 바탕으로 사업시행자에게 대출을 시행하는 대출형 펀드로 조성됩니다. 대출형 펀드(Loan fund)란 사업시행자에게 사업비용을 대출하고 이자를 통해 수수료와 투자수익을 마련하는 펀드를 말합니다. 투자자의 수익률은 이자에서 수수료를 제외한 금액으로, 일반적인 HUG 보증부 대출 금리를 감안할 때 약 4% 수준으로 예상됩니다. 펀드의 안정적인 운영을 위해 HUG가 모든 대출에 대해 보증하기 때문에 투자 리스크가 낮다는 장점이 있습니다.

📌 모(母)·자(子) 구조

미래도시펀드는 연기금 등이 투자하는 모(母)펀드와 사업비를 직접 대출하는 사업구역별 자(子) 펀드로 구성되어 자금의 효율적 운영을 도모합니다. 원활한 투자유치를 위해 모(母) 펀드 투자자에게는 자(子) 펀드 우선출자권 등을 부여하고, 모(母)·자(子) 펀드 전체에 지분유동화를 허용하여 민간 투자자의 유연한 자금운용이 가능하도록 했습니다.

지분유동화란 투자자의 펀드 투자지분을 양도·신탁하여 투자자금을 조기에 현금화할 수 있는 제도입니다. 이를 통해 투자자들은 장기 투자에 대한 부담을 줄일 수 있게 됩니다.

 

미래도시펀드 기본구조

 

📌 시리즈 펀드 방식

미래도시펀드는 투자자의 장기투자 리스크를 저감하고 사업경과에 따라 변동되는 자금소요를 고려하여, 필요 규모의 펀드를 지속적으로 조성하는 1~N호 시리즈 펀드로 조성됩니다. 이를 통해 정비사업의 진행 상황과 자금 수요에 맞춰 유연하게 대응할 수 있습니다.

2025년 내에 1단계로 6천억원을 유치할 예정이며, 점진적으로 총 12조 원 규모로 확대해 나갈 계획입니다.

🔍 미래도시펀드의 지원내용과 혜택

📌 다양한 대상사업 지원

기존의 HUG 보증상품은 재개발·재건축으로 한정되었고, 주거면적비율이 60% 미만일 경우 보증이 불가능했습니다. 하지만 미래도시펀드는 계획도시를 전체적으로 재정비하는 노후계획도시정비사업에 적합하게 주택단지, 중심지구, 시설정비 등 다양한 사업유형에 대해서도 지원합니다.

📌 초기사업비 지원 확대

미래도시펀드의 가장 큰 혁신 중 하나는 초기사업비 지원의 확대입니다. 기존에는 초기사업비 대출이 사업시행인가 이후에만 가능했으나, 미래도시펀드는 정비계획 수립 이후(시공사선정 후)부터 조기에 지원받을 수 있게 되었습니다. 또한, 기존에는 조합에 대해서만 최대 60억 원까지 대출이 가능했던 것에 비해, 미래도시펀드는 신탁사까지 지원 대상을 확대하고 지원한도도 최대 200억 원(총사업비의 2% 한도)으로 대폭 확대했습니다. 이는 사업 초기의 자금조달 부담을 크게 줄여줄 것으로 기대됩니다. 

기존 HUG 보증상품과 미래도시펀드 비교

📌 본사업비 대출 개선

미래도시펀드 본사업비 대출은 기존과 달리 본사업비 대출한도 산정 시 공사비를 반영할 수 있도록 개선되었습니다. 이를 통해 정비사업 공사비의 기성불 지급을 지원함으로써 사업에 소요되는 자금조달 비용을 절감할 수 있게 되었습니다.

🔍 미래도시펀드 조성 일정 및 투자 모집 계획

국토교통부와 HUG는 2025년 3월 27일 서울 콘래드호텔에서 미래도시펀드 투자 정책 설명회를 개최하여 펀드의 조성방안, 투자전략, 리스크 관리 방안, 운용사 선정 등 세부 사항을 공개했습니다.

1기 신도시 정비사업에서 본격적으로 자금 소요가 발생하는 시점에 맞춰 대출을 시행하기 위해 올해 6월 중 운용사 선정계획을 공고하고, 12월 중 6천억원 규모의 1호 모펀드에 대한 투자를 모집할 계획입니다.

또한, 이날 주택도시보증공사와 한국금융투자협회는 미래도시펀드 조성 지원과 부동산 금융산업 활성화를 위한 업무협약(MOU)도 체결했습니다.

🔍 시사점 및 대응방안

📌 시사점

미래도시펀드의 조성은 노후계획도시 정비사업의 활성화를 통해 주택 공급 증대 및 도시 경쟁력 강화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 또한, 대규모 정비사업의 원활한 추진은 건설업 및 관련 산업의 일자리 창출에도 기여할 것입니다.

투자자 입장에서는 HUG의 보증을 바탕으로 한 안정적인 수익(약 4% 수준)을 기대할 수 있어 저금리 시대의 대안 투자처로 주목받을 것으로 보입니다. 특히 연기금, 공제회 등 장기 안정적 수익을 추구하는 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것입니다.

📌 대응방안

• 정비사업 관계자: 미래도시펀드의 지원 조건과 절차를 미리 파악하여 사업 계획 단계에서부터 이를 활용한 자금조달 방안을 마련해야 합니다. 특히 초기사업비 지원이 확대된 만큼, 정비계획 수립 후 시공사 선정 시점부터 자금조달 계획을 세울 수 있습니다.
• 투자자:
  • 미래도시펀드 투자 설명회 등을 통해 투자 조건과 리스크를 면밀히 검토하고, 모펀드 투자자에게 부여되는 자펀드 우선출자권 등의 혜택을 활용하는 전략을 고려할 수 있습니다.  
  • 노후계획도시 정비사업이 활성화됨에 따라 해당 지역의 부동산 가치 변화에 주목할 필요가 있습니다. 또한, 정비사업의 안정적 추진으로 인한 주거환경 개선 효과를 기대할 수 있습니다.

📢 미래도시펀드, 정비사업의 새로운 지평을 열다

미래도시펀드는 그동안 정비사업에서 주민들이 겪었던 높은 금리의 자금 조달 문제와 시공사가 부담해야 했던 장기간의 사업 불확실성을 해소하는 중요한 정책 수단입니다. 총 12조 원 규모의 이 펀드는 노후계획도시 정비사업의 재원조달 패러다임을 전환하는 혁신적인 사례가 될 것으로 기대됩니다. 앞으로 미래도시펀드가 성공적으로 조성되어 노후계획도시들이 새롭게 재탄생하고, 이를 통해 우리의 주거환경과 도시 경쟁력이 한층 더 향상되기를 기대해 봅니다. 정비사업에 관심 있는 분들이라면 올해 6월 운용사 선정계획 공고와 12월 투자 모집 계획을 주목해 보시기 바랍니다.

* 나의 생각 : 부동산 PF 관리 및 지원, 그리고 부동산 펀드 조성을 통한 부동산 시장 살리기를 위해 정부가 모든 노력을 기울이고 있습니다. 그럼에도 한국은 저성장 시대에 접어 들었기 때문에, 그 효과는 한계가 있는 듯합니다. 정부 지원 정책을 지속 모니터링하면서 부동산 투자처의 옥석을 가리는 안목을 키워야 할 듯합니다. 

250327(석간)_총 12조원 규모의 미래도시펀드 조성 본격 착수(도시정비지원과)x.pdf

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