2025년 2월 주택 통계 발표! 인허가, 미분양, 거래량 총정리 (부동산 시장 전망 포함)

안녕하세요! 여러분, 오늘은 국토교통부에서 발표한 따끈따끈한 '2025년 2월 주택 통계' 자료를 쉽고 깊이 있게 파헤쳐 보는 시간을 갖겠습니다.

🔍 부동산 시장의 흐름을 읽기 위해 꼭 알아야 할 지표

바로 **주택 건설 실적(인허가, 착공, 분양, 준공), 미분양 주택 현황, 그리고 주택 거래량(매매, 전월세)**입니다. 간단히 용어를 살펴볼까요?

• 인허가: 앞으로 주택을 '지어도 좋다'는 허가를 받은 물량 (미래 공급의 씨앗 🌱)
• 착공: 실제로 주택 건설 공사를 시작한 물량 (공급 실현의 첫 삽 🏗️)
• 분양(승인): 건설된 주택을 일반 사람들에게 판매(청약)하겠다고 승인받은 물량 (시장에 나오는 새 집 ✨)
• 준공(입주): 주택 건설이 완료되어 실제 입주가 가능한 물량 (실제 공급 완료 🔑)
• 미분양 주택: 분양했지만 팔리지 않고 남아있는 주택 (수요-공급 불균형 지표 😥)
• 주택 거래량: 사고팔거나(매매), 빌려 쓰는(전월세) 주택 계약 건수 (시장 활성화 정도 🌡️)

이 지표들이 어떻게 움직였는지에 따라 현재 부동산 시장의 온도와 미래 전망까지 엿볼 수 있습니다. 그럼 지금부터 2025년 2월의 대한민국 주택 시장은 어떤 모습이었는지 함께 살펴보시죠!

🔍 주택 건설 실적 - 공급 시그널 읽기 (인허가, 착공)

미래의 주택 공급량을 예측해 볼 수 있는 인허가 실적부터 보겠습니다.

📌 2월 전국 주택 인허가 물량은 12,503호로, 1월(22,452호)에 비해 44.3%나 크게 줄었습니다.

작년 2월(22,912호)과 비교해도 45.4% 감소한 수치죠. 하지만 1~2월 누적 실적으로 보면 34,955호로, 작년 같은 기간(48,722호)보다는 28.3% 줄었지만, 여전히 적지 않은 물량입니다.

지역별로 보면 희비가 엇갈립니다.

• 수도권: 2월 인허가는 7,003호로 전년 동월 대비 21.5% 감소했지만, 누적(1~2월) 실적은 22,131호로 전년 동기 대비 11.3% 증가했습니다. 특히 서울은 2월에 4,844호가 인허가되어 작년 2월보다 97.6%나 폭증했고, 누적 실적도 54.0% 증가세를 보였습니다.
• 지방(비수도권): 2월 인허가는 5,500호로 전년 동월 대비 60.7% 급감했고, 누적 실적 역시 12,824호로 55.5%나 크게 줄었습니다.

📌 실제 공사에 들어가는 착공 실적은 어떨까요? 2월 전국 착공 물량은 10,069호로, 1월(10,178호)과 거의 비슷했지만(-1.1%), 작년 2월(11,094호)보다는 9.2% 감소했습니다.

 1~2월 누적 착공 실적은 20,247호로, 작년 같은 기간(34,069호) 대비 40.6%나 줄어든 모습입니다.

지역별로는 인허가와 비슷한 양상입니다.

• 수도권: 2월 착공은 4,449호로 전년 동월 대비 26.8% 증가했지만, 누적(1~2월) 실적은 8,434호로 47.7% 감소했습니다. 서울은 2월 착공이 894호로 작년보다 29.4% 줄었지만, 누적 실적은 14.2% 증가했습니다. 수도권 전체의 누적 감소 폭이 큰 것은 인천, 경기의 영향으로 보입니다.
• 지방(비수도권): 2월 착공은 5,620호로 전년 동월 대비 25.9% 감소했고, 누적 실적도 11,813호로 34.1% 감소했습니다.

📌요약: 미래 공급(인허가)은 수도권, 특히 서울은 증가세지만 지방은 크게 위축된 모습입니다. 실제 공급(착공)은 전국적으로 누적 실적이 크게 줄어, 향후 2~3년 뒤 입주 물량 감소에 대한 우려가 커질 수 있습니다.

25년 2월 누적 인허가, 착공 실적

 

🔍 현재 시장 공급과 분양 열기 (분양, 준공)

시장에 새로 나오는 주택, 즉 분양(승인) 실적을 살펴보겠습니다.

📌 2월 전국 분양 물량은 5,385호로, 1월(7,440호) 대비 27.6% 감소했고, 작년 2월(26,094호)과 비교하면 무려 79.4%나 급감했습니다.

1~2월 누적 실적도 12,825호로, 작년 같은 기간(39,924호) 대비 67.9%나 줄었습니다.

지역별 상황은 더 극명합니다.

• 수도권: 2월 분양 물량은 0호였습니다. 1월에 3,617호가 있었지만 2월에는 전무했죠. 작년 2월(12,059호)과 비교하면 말 그대로 '순감'입니다. 누적 실적(3,617호)도 작년 동기 대비 81.9% 감소했습니다.
• 지방(비수도권): 2월 분양은 5,385호로, 1월보다는 40.9% 증가했지만, 작년 2월(14,035호)보다는 61.6% 감소했습니다. 누적 실적(9,208호)도 53.9% 감소했습니다.

📌 건설이 완료되어 입주가 시작되는 준공 실적은 어떨까요? 2월 전국 준공 물량은 36,184호로, 1월(41,724호)보다 13.3% 감소했지만, 작년 2월(38,729호)보다는 6.6% 줄어든 수준입니다.

1~2월 누적 실적은 77,908호로, 작년 같은 기간(75,491호)보다 3.2% 소폭 증가했습니다.

지역별로는 다음과 같습니다.

• 수도권: 2월 준공은 10,645호로 전년 동월 대비 30.3% 감소했고, 누적 실적(26,677호)도 24.1% 감소했습니다. 특히 서울은 2월 준공이 2,284호로 작년보다 34.7% 줄었고, 누적 실적도 6.9% 감소했습니다.
• 지방(비수도권): 2월 준공은 25,539호로 전년 동월 대비 8.8% 증가했고, 누적 실적(51,231호)도 27.0% 증가했습니다.

📌 요약: 신규 분양 시장은 전국적으로 크게 위축된 모습, 특히 수도권은 2월 분양이 전무했습니다. 반면, 준공(입주) 물량은 누적 기준으로 소폭 증가했으며, 특히 지방에서 증가세가 두드러졌습니다. 이는 2~3년 전 착공 물량의 결과로 볼 수 있습니다.

25년 2월 누적 분양, 준공 실적

 

🔍 미분양 주택 현황 - 시장의 소화 능력은?

'악성 재고'로 불리는 미분양 주택 현황은 부동산 시장의 건강 상태를 보여주는 중요한 지표입니다.

📌 2025년 2월 말 기준, 전국 미분양 주택은 총 70,061호로 집계되었습니다. 이는 1월 말(72,624호) 대비 3.5%(2,563호) 감소한 수치입니다. 하지만 여전히 7만 호를 넘는 높은 수준이죠.

지역별로 보면,

• 수도권: 17,600호로, 1월(19,748호) 대비 10.9%(2,148호) 감소했습니다.
• 지방(비수도권): 52,461호로, 1월(52,876호) 대비 0.8%(415호) 소폭 감소에 그쳤습니다.

특히 공사가 다 끝났는데도 팔리지 않은 **'준공 후 미분양'**은 더 심각한 문제입니다. 2월 말 기준 23,722호로, 1월(22,872호)보다 3.7%(850호) 오히려 증가했습니다.

• 수도권 준공 후 미분양: 4,543호
• 지방 준공 후 미분양: 19,179호 (전체의 80% 이상 차지)

📌 요약: 전체 미분양은 소폭 감소했지만 여전히 7만 호를 넘고, 특히 지방의 미분양 물량이 압도적으로 많습니다. 더 우려스러운 점은 '준공 후 미분양'이 증가하고 있다는 사실입니다. 이는 건설사의 자금 부담을 가중시키고 시장 회복에 부담으로 작용할 수 있습니다.

25년 2월 전국 미분양 주택 현황

🔍 주택 거래량 - 시장의 활기는 어느 정도?

실제 시장 참여자들의 움직임을 보여주는 주택 거래량을 살펴보겠습니다.

📌 2월 전국 주택 매매거래량은 50,698건으로, 1월(38,322건) 대비 32.3% 증가했고, 작년 2월(43,491건)과 비교해도 16.6% 증가했습니다. 1~2월 누적 거래량은 89,020건으로, 작년 같은 기간 대비 2.9% 소폭 증가했습니다.

지역별로는,

• 수도권: 24,026건으로 전월 대비 34.6% 증가, 전년 동월 대비 27.0% 증가했습니다. 특히 서울 아파트 매매거래는 4,743건으로 전월 대비 46.7%나 크게 늘었습니다.
• 지방(비수도권): 26,672건으로 전월 대비 30.3% 증가, 전년 동월 대비 8.5% 증가했습니다.

📌 전월세 거래량 (임대차 신고 및 확정일자 기준)은 2월에 278,238건으로, 1월(200,677건) 대비 38.6% 크게 증가했고, 작년 2월(262,523건)보다도 6.0% 증가했습니다. 1~2월 누적 거래량은 478,915건으로, 작년 동기 대비 6.1% 감소했습니다.

지역별로는,

• 수도권: 176,506건으로 전월 대비 35.4% 증가, 전년 동월 대비 2.7% 증가했습니다.
• 지방(비수도권): 101,732건으로 전월 대비 44.6% 증가, 전년 동월 대비 12.1% 증가했습니다.

📌 요약: 2월에는 매매와 전월세 거래량 모두 전월 대비 크게 증가하며 시장에 다소 활기가 도는 모습을 보였습니다. 특히 서울 아파트 매매 증가세가 두드러졌습니다. 다만, 누적 거래량으로 보면 아직 예년 수준의 활발한 거래라고 보기는 어렵습니다.

25년 2월 전국 주택 거래 현황

🔍 우리는 어떻게 대응해야 할까요?

📌 시사점:

• 공급 위축 우려 지속: 착공과 분양 물량의 급감은 2~3년 후 주택 공급 부족으로 이어질 수 있다는 우려를 낳습니다. 특히 지방의 건설 경기 위축이 심각해 보입니다. 이는 향후 특정 지역의 주택 가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다.
• 미분양 리스크 상존: 전체 미분양 물량이 소폭 감소했지만 여전히 높은 수준이고, 준공 후 미분양이 증가하는 점은 부담입니다. 이는 건설사의 자금난을 심화시키고, 금융 시장에도 불안 요인이 될 수 있습니다. 특히 지방 미분양 해소가 더딥니다.
• 거래량 반등, 추세 전환일까?: 2월 거래량이 전월 대비 크게 늘어난 점은 긍정적 신호입니다. 특히 서울 아파트 시장의 움직임이 눈에 띕니다. 하지만 이것이 본격적인 시장 회복의 시작일지, 아니면 일시적인 반등일지는 좀 더 지켜봐야 합니다. 누적 거래량이나 전년 동기 대비 증가율이 아직 폭발적이지는 않습니다.
• 지역별 양극화 심화: 인허가, 착공, 미분양 등 대부분 지표에서 수도권(특히 서울)과 지방 간의 격차가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이는 지역 경제 불균형을 심화시키고, 정책적 대응의 어려움을 가중시킬 수 있습니다.

📌 대응 방안:

• (예비) 매수자: 시장의 불확실성이 여전합니다. 급하게 추격 매수하기보다는 금리 동향, 정부 정책 변화, 그리고 지역별 공급 및 미분양 추이를 꾸준히 모니터링하며 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 특히 본인이 관심 있는 지역의 준공 물량과 미분양 해소 속도를 체크해 보세요. 거래량 반등이 지속되는지 확인하는 것도 중요합니다.
• (예비) 매도자: 2월 거래량 증가를 기회로 삼을 수 있지만, 여전히 높은 미분양 물량은 가격 협상력을 약화시킬 수 있습니다. 본인 지역의 매물 적체 현황과 거래 추이를 파악하고, 합리적인 가격 전략을 세우는 것이 중요합니다.
• 전월세 임차인: 준공 물량이 누적 기준 소폭 증가했고 전월세 거래량도 늘었지만, 지역별/주택 유형별 수급 상황은 다를 수 있습니다. 특히 아파트 전세 시장의 경우, 매매 시장의 불확실성으로 인해 수요가 몰릴 가능성도 배제할 수 없습니다. 계약 갱신 시점이나 이사 계획이 있다면 미리미리 매물 동향을 파악하는 것이 좋습니다.
• 건설/부동산 업계: 미분양 리스크 관리와 유동성 확보가 최우선 과제입니다. 무리한 사업 확장보다는 내실을 다지고, 변화하는 시장 수요에 맞는 상품 개발과 분양 전략 수정이 필요합니다. 

* 나의 생각 : 오쏘공(오세훈시장이 쏘아 올린 공 = 서울 부동산 가격 급상승, 25년 2월 토지거래허가구역 해제)으로 인해 주택 건설은 지속 위축 상태이지만 주택 매매거래는 급증하여 단기 부동산 시장이 타올랐습니다. 하지만 이로 인해 강남 3구+용산구의 토지거래허가구역 지정으로 3월에는 2월 대비 부동산 시장 상승이 조금 위축되지 않을까? 생각됩니다. 

250331(석간)_‘25년_2월_주택_통계(주택정책과).pdf

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