법개정으로 경매통한 전세사기 피해자 지원.

LH에서 경매를 통해 피해주택을 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공한다는 지원책을 발표하였다. 

이번에 발표된 ｢전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안｣ 주요 내용은 다음과 같다.

 □ 주거안정 지원강화

LH는 피해자의 우선매수권을 양도받아 피해주택을 경매를 통해 매입한 후 그 주택을 공공임대로 피해자에게 장기 제공한다.

• 경매 과정에서 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 매입한 차익(LH 감정가 - 경매 낙찰가)을 활용하여 피해자에게 추가 임대료 부담 없이 살던 집에 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하고, 경매차익을 공공임대 보증금으로 전환하여 월세 차감, 부족 시 재정 보조(10년)를 지원한다.
• 피해자가 이후에도 계속 거주를 희망하면 시세 대비 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10+10년)할 수 있다.  (총 20년) 최초 10년: 소득·자산·무주택 요건 미요구 / 추가 10년: 무주택 요건만 요구된다.
• 또한, 임대료를 지원하고 남은 경매차익은 피해자의 공공임대주택 퇴거시지급하여 보증금 손해를 최대한 회복할 수 있도록 지원한다.

LH에서 경매 낙찰 후 전세 사기 피해자 지원

* 나의 생각 : LH가 경매로 낙찰을 한다고 하여도, 깡통전세는 경매 차익이 없을 듯하고, 더불어 전세사기 피해자들은 자기들의 전세 원금 보존을 원할 건데, 월세를 싸게 주겠다는 건데, 실효성에 의구심이 든다. 

□ 사각지대 해소

그간 매입대상에서 제외되었던 위반건축물, 신탁사기 주택 등도 요건을 완화하여 매입함으로써 빈틈없는 피해자 주거지원이 이뤄지도록 한다.

• 위반건축물의 경우 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과를 면제하는 등 한시적 양성화 조치를 하고, 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있는 환경을 조성한다.
• 그간 지원의 사각지대에 놓여있던 신탁사기 피해자에 대해서도 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여하고, 매입 시 남는 공매차익을 활용하여 피해자를 적극적으로 지원한다.
• 다가구주택은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 매입하고, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분하여 지원함으로써 피해자는 보증금 피해를 회복할 수 있다.

다가구 주택 경매 차익 안분 예시

• 경·공매 종료, 안전 문제 등으로 피해주택을 매입하기 어려운 피해자에게는 대체 공공임대 주택에 무상으로 거주(10년)할 수 있도록 지원하고, 이후에도 계속 거주를 희망하면, 시세의 50~70% 할인된 저렴한 비용으로 추가로 거주(10년)할 수 있게 한다.

□ 금융지원 강화

전세사기 피해자 전용 정책대출의 요건을 완화하여 금리 부담을 낮추어 준다.

• 피해자로 결정되면 임대차계약 종료 이전에도 임차권등기 없이 기존 전세대출의 대환을 신청할 수 있도록 하고, 기존 다른 버팀목전세대출이용자도 피해자 전용 버팀목전세대출로 대환 할 수 있도록 지원한다. 기존에는 임대차계약 종료 후 1개월이 경과하고 임차권 등기 후 대환대출 허용되었다.
• 피해주택 유형 중 오피스텔이 많은 점을 고려하여 전세사기 피해자 보금자리론 지원대상에 주거용 오피스텔을 추가한다. 또한, 디딤돌대출의 경우 최우선변제금 공제(소위 ‘방공제’) 없이 경락자금의 100%까지 대출이 이뤄지도록 개선한다. 피해자가 불가피하게 피해주택을 낙찰받는 경우에 디딤돌대출의 생애최초 혜택이 소멸되는 문제를 해결하기 위해 생애최초 혜택을 이연할 수 있도록 지원한다.
  • ①금리 0.2%p 인하, ②LTV 10% 우대(70%→80%), ③대출한도 확대(2.5억 원→3억 원)

□ 전세사기 피해예방

임대차계약 과정에서 임차주택에 대한 임차인들의 정보접근성을 강화하고, 공인중개사의 손해배상 책임도 강화함으로써 예기치 못한 전세사기 피해로부터 임차인을 든든하게 보호한다.

• 안심전세앱을 활용하여 임대인의 주택 보유 건수·보증사고 이력 등을 종합한 위험도 지표를 제공하고, 다가구주택 임대차계약을 체결하려는 임차인은 임대인 동의 없이도 확정일자 정보를 열람할 수 있도록 개선한다.
  •  개인정보 보호를 위해 동·호수 정보를 제외한 건물 전체의 확정일자 정보 제공.
• 임대인 정보공개심의위원회를 수시로 개최하여 보증금을 상습 미반환한 이력이 있는 악성 임대인 명단도 최대한 공개한다.
• 또한, 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화를 위해 중개대상물 확인설명서에 임대차계약 체결 관련 주요 정보를 확인하여 설명하였음을 별도로 기록하도록 하고, 중개사고 발생 시 조속한 손해배상을 위해 공제금 지급절차도 간소화할 계획이다.
  • 임대차분쟁조정위 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한 단축(2~4년→3개월).

* 나의 생각 : 경매 차익 마련을 통한 피해자 지원은 실효성에 의문이 들지만, 나머지는 그래도 괜찮은 정책인 듯한다. 그런데, 법개정이 필요할 듯하다. 야당에서 올린 특별법에 이 항목을 넣으면 될 건데, 야당의 특별법은 반대하고 정부와 여당은 나 홀로 정책을 수립하지만 법은 거대 야당에 막혀 통과가 안될 듯한데, 법 개정과 실제 적용이 될지 의구심이 든다. 

240528(조간)_경매차익을_활용해 전세사기_피해자의 보증금 피해를 최대한 회복해 드립니다(피해지원총괄과).pdf

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