24년 제 6차 서울시 정비사업 통합심의위원회 : 신길 13구역과 을지로 3가 제 9지구 사업승인!

서울시는 10월 11일 열린 제6차 정비사업 통합심의위원회에서 신길 13 재정비촉진구역 공공 재건축사업과 을지로 3가 제9지구 도시정비형 재개발사업을 승인했습니다. 입지와 수익성 부분등에 대해 함께 살펴보시죠.

신길 13 구역 공공 재건축사업: 새로운 주거지의 탄생

이 사업은 공공재건축 1호 사업으로, 기존의 노후한 주거지를 현대적인 아파트 단지로 탈바꿈시키는 중요한 프로젝트입니다.

• 위치 : 영등포구 신길동 340-1번지 일대에 위치한 재정비촉진구역.

신길동 신미아파트 주변

• 주관 : 서울주택도시공사(SH)가 공공시행자로 지정되어 추진.
• 건축 규모 : 지하 5층/지상 35층, 연면적 99,867.85㎡, 건폐율 37.99%, 용적률 449.83%
• 용도 : 아파트 586세대 ( 분양 399, 임대 187) 및 부대복리시설

신길 13구역 배치도 및 투시도

• 수익 분석 : 공사비 461억원에 일반 분양 수익금 예상이 3,835억 원으로 클 것으로 예상되지만 이는 다른 부대 비용을 고려하지 않았으며 더욱이 공공 재건축이라 거래 부분이 원활할지 않을 수 도 있을 듯하다. 

▼ 영등포구 신길동 340-1번지 일대		[단위 : 백만원]
구분	계산	비고
연면적(m2)	15,206	신미아파트 130세대(44년차)
평당연면적	4,608
평당공사비	10.0	1,000만원 반영
총공사비	46,077	461억원 예상
조합원예상(명)	304
분양세대수	586
임대세대수	-
일반분양세대수	282
평단분양가	40	현재시세반영 4,000만원
일반분양수익금	383,520	전세대 34평 가정 시
공사비 뺀 후 순수익	337,443	732%
* 본 Sim.은 부대 비용 동 추가 지출은 빠져 있으니 이점 유의하십시오

제9지구 도시정비형 재개발사업: 도심의 새로운 변화

을지로 3가는 서울의 중심부에 위치한 지역으로, 이번 재개발을 통해 도심의 활력을 되찾고, 업무 및 상업 기능을 강화할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 녹지 공간의 확보를 통해 도심 속에서도 쾌적한 환경을 제공할 수 있을 것입니다.

• 위치 : 중구 을지로 3가 5-1번지 일대의 노후한 건물들을 정리.

중구 을지로 3가 주변

• 건축규모 : 지하8층/지상19층, 연면적 27,620.29㎡, 건폐율 59.99%, 용적률 1,071.91%, 높이 76.9m.
• 용도 : 업무시설, 근린생활시설.

을지로 3가 제 9지구 배치도 및 조감도

• 수익 분석 : 상가 등 근린 생활시설이라 혼재되어 분석이 어렵다. 나중에 실력이 늘면 좀 더 해보겠습니다. ㅜㅜ

* 나의 생각 : 재건축과 재개발로 새로이 건설하지만 공공 재건축 및 근린생활 시설이라 단기 매매 등으로 통한 수익성 확보는 싶지 않을 듯하다. 다만 개발로 인한 주변 지역의 동반 가격 상승을 노려볼 수 있을 듯하다. 주변 지역을 잘 지켜보자.  

서울시, 2024년 제6차 정비사업 통합심의위원회 개최 결과.pdf

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