국토부, 생활숙박시설 불법주거 원천 차단! 합법적 활용 방안은?

최근 몇 년 동안 생활숙박시설(이하, 생숙이라 함)의 불법 주거 전용을 둘러싼 이슈가 많았습니다. 피해자?라고 해야 할지 모르겠지만 오르는 부동산 가격에 묻지 마 투자를 진행하였는데, 주거가 아닌 숙박 시설이라서 입주를 할 수 없는 사건이 발생했지요. 이번 조치는 신규 생활숙박시설의 불법적인 주거용 사용을 막는 동시에, 기존 생숙의 합법적인 용도로 사용될 수 있도록 다양한 대책을 내놓은 것이 핵심입니다. 

국토부의 주요 대책

국토부가 발표한 생활숙박시설의 불법 주거 전용 차단 대책의 핵심은 크게 두 가지입니다. 첫째, 신규 발생은 강력하게 차단하고, 둘째, 기존 생숙은 합법적 사용 방안을 적극적으로 지원하겠다는 것입니다.

• 신규 발생 원천 차단 : 먼저 앞으로 , 신규 생숙은 공중위생관리법상 숙박업 신고 기준 이상으로만 분양이 허용되도록 연내 건축법 개정안을 발의한다. 현재는 개별실 단위로 분양이 허용되어 불법 주거전용 가능성은 물론, 일부 생숙의 경우 불완전 판매 논란도 제기되어 왔다. 그러나 앞으로 신고 기준 이상으로만 분양하게 되면 이러한 문제가 원천 차단되어 생숙시장이 한층 실수요자 중심으로 재편될 것으로 보인다. 다만 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위하여 개정 사항은 건축법 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용될 예정이다. 각 지자체는 11월 말까지 , 지자체별로 미신고 생숙 물량 규모에 따라 국토교통부가 배포한 가이드라인을 기초로 생숙 지원센터를 설치하거나 전담 인력을 지정해야 한다. 생숙 지원센터는 생숙 소유자 및 사업자 대상 지자체별 생숙 정책방향 안내, 숙박업 신고 및 용도변경 컨설팅, 주민협의체 운영 지원 등을 통해 합법 사용을 적극 유도해 나갈 계획이다. 아울러 관계법령 조례 개정에 소요되는 시간 등을 고려하여 25.9월까지 관할 지자체의 생숙 지원센터나 담당자를 통해 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도변경을 신청한 소유자에 대해서는’ 27년 연말까지 이행 강제금 부과절차 개시를 유예할 예정이다. 

생숙 지원 센터 설치 대상

• 기존 생숙의 합법적인 활용 방안 마련  : 생숙이 합법적으로 사용될 수 있도록 숙박업 신고 또는 용도변경 과정에서 소유자나 건설사들이 부딪치는 실질적 장애요인에 대한 맞춤형 지원을 강화한다.
  • (숙박업 신고) 개별실 소유자들의 숙박업 신고 문턱을 낮추기 위해 금주 중 보건복지부에서 조례개정 예시안을 시 도에 배포 · 하여 시 도, · 조례개정을 독려할 예정이다. 아울러 월부터 생숙 소유자 대상 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문 발송, 숙박업 신고 및 운영방법 등에 대한 설명회 개최를 통해 합법 사용을 촉진해 나갈 예정이다.
  • (용도변경) 그간 획일적 규제로 복도폭 주차장 등 , 건축기준 충족이 어려워 사실상 용도변경이 불가능한 경우가 있었으나 앞으로는 , 안전, 주거환경 보호 등 당초 입법취지를 훼손하지 않으면서도 보다 현실적이고 유연한 규제 방식이 도입될 예정이다. 
    1. (복도폭) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 신청한 이전에 최초 건축허가를 생활숙박시설은 피난 방화설비 · 등을 보강하여 주거시설 수준의 화재 안전성능을 인정받을 경우 오피스텔로 용도변경이 허용된다.
    2. (주차장) 내부 주차공간의 확장이 어려운 경우, 각 여건에 따라  아래와 같이 주차 기준을 완하 할 예정이다.
    3. (지구단위계획) 지자체가 수립한 지구단위계획에 의해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획 변경을 적극 검토한다.
    4. (오피스텔 건축기준) 금번 지원방안 발표(‘24.10.16) 이전에 최초 건축 허가를 신청한 생활숙박시설을 오피스텔로 전환하는 경우, 오피스텔 전용출입구 설치를 면제할 수 있도록 하고 전용면적 산정 시 안목치수를 적용하지 않되, 관련 사항을 건축물대장에 명기하도록 ｢오피스텔 건축 기준｣을 개정한다.

주거용 전환 위한 주차장 기준 완화

* 나의 생각 : 최근 몇 년간 생숙이 주거 전용이 불가하여 10만 가구가 입주를 못한다고 논란이 많이 되었는데, 결국 정부가 입주자들의 요구를 들어주게 되었습니다. 일단 주택 공급이 부족한 정부로써는 어쩔 수 없다는 논리로 피해자?를 구제한다는 식으로 완화를 해주었네요. 근데 정부의 정책이 쉽게 변경된 다는 것은 조금 문제가 있는 듯합니다. 여하튼, 생숙 투자하신 분들은 얼른 주거전용 조건을 맞춰 전환하거나 신고를 하면 27년까지는 부과금이 유예된다니 바로바로 행동을 해야 할 듯합니다. 

241017(조간) 생활숙박시설 불법 주거전용 신규 발생은 원천 차단 기존 생숙은 합법사용 지원(건축정책과).pdf

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