24년 9월 28일 서울시 모아타운 신규 선정지 2곳 : 신림동과 고척동

9월 28일 서울시에서는 모아타운 신규 선정지 두 곳, 관악구 신림동과 구로구 고척동을 발표하였습니다. 이번 글에서는 이 두 지역의 개요와 함께 주변 시세, 예상 수익금에 대해 자세히 알아보겠습니다. 본 내용은 저희 주관적인 허황된 생각이오니 제 생각이 틀렸다고 생각하시면 바로 여러분의 생각이 옳음을 알려드립니다. 

 

신림동 모아타운 개요

• 위치 : 신림동 모아타운은 관악구 신림동 655-78 일대에 위치해 있으며, 총면적은 약 16,137㎡입니다. 신림동 모아타운은 제2종 7층 이하 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 용도지역이 상향되었으며, 향후 용적률 300%, 지상 29층 4개 동 총 466세대(임대 86세대 포함)를 29년 준공완료하는 것으로 목표로 추진할 예정입니다. 
• 주변시세 : 신림동 모아타운 인근의 아파트 시세는 평당 약 2100만 원에서 2,300만 원 사이입니다. 특히,  22년차 임광관악파크의 30평 시세는 6.5억 원 서울의 최하급지로 판단됩니다. 

관리계획 기본구상도

신림동 655-78 번지 주변

• 예상 수익 :  평당 공사비를 평당 1,000만원으로 보수적으로 잡았을 때도, 총공사비 489억 원에 일반 분양 평단 분양가 2,500만 원 반영하면 일반분양 수익금 1,488억 원 정도 예상되어 998억 원 정도의 수익이 발생할 수 있어 사업성은 어느 정도 나올 듯하다. 

▼관악구 신림동 655-78		[단위 : 백만원]
구분	계산	비고
연면적(m2)	16,137
평당연면적	4,890
평당공사비	10.0	870만원 반영
사시기준 총공사비	48,900	489억원 예상
조합원예상(명)	205
분양세대수	466
임대세대수	86
일반분양세대수	175
평단분양가	25	현재시세반영 2,500만원
일반분양수익금	148,750	전세대 34평 가정
공사비 뺀 후 순수익	99,850	204%
* 본 Sim.은 부대 비용 동 추가 지출은 빠져 있으니 이점 유의하십시오

고척동 모아타운 개요

• 위치 : 고척동 모아타운은 구로구 고척동 241 일대에 위치해 있으며, 총 면적은 약 98,735㎡입니다. 총 2,672세대(임대 681세대 포함) 공급될 예정입니다. 

위치도

관리계획 기본구상도

고척동 241번지 일대

• 주변시세 :  고척동 모아타운 일대 주변 시세는 평당 2,300만원 대 형성되어 있으며 주변 20년 차 한일유앤아이 32평이 6.3억 원의 시세를 형성하고 있어, 여기도 신림동과 같이 서울시에서 최하급지 중 하나로 보입니다. 
• 예상 수익 : 평당 공사비를 평당 1,000만원으로 잡았을 때, 총공사비 2,991억 원에 일반 분양 평단 분양가 2,500만 원 반영하면 일반분양 수익금 5,746억 원 정도 예상되어 2,754억 원 정도의 수익이 발생할 수 있어 사업성은 어느 정도 나올 듯하다. 

▼구로구 고척동 241		[단위 : 백만원]
구분	계산	비고
연면적(m2)	98,735
평당연면적	29,920
평당공사비	10.0	870만원 반영
사시기준 총공사비	299,197	2,991억원 예상
조합원예상(명)	1,315
분양세대수	2,672
임대세대수	681
일반분양세대수	676
평단분양가	25	현재시세반영 2,500만원
일반분양수익금	574,600	전세대 34평 가정
공사비 뺀 후 순수익	275,403	92%
* 본 Sim.은 부대 비용 동 추가 지출은 빠져 있으니 이점 유의하십시오

* 나의 생각 : 입지가 좋지 않다, 서울은 온통 재개발/재건축으로 땅을 파데고 있는데, 수익성이 난다고 하여 이 곳이 빠르게 착공/준공/입주가 될지는 의문이다. 돈 못지않게 시간도 중요하니, 수익성과 사업 속도도 꼭 잘 파악하고 들어가야 할 듯하다. 

서울시, ‘모아타운 2곳 심의 통과’… 총 3,138세대 공급 (2).pdf

1.83MB